信任機制與壟斷之憂

2019-12-10 10:07:55 中國房地產·綜合版 2019年11期

廖俊平

標題提到的這兩個概念:信任和壟斷,看上去是風馬牛不相及的事。

在10月的本專欄文章中,筆者認為目前在中國推行MLS(Multiple Listingservice)的主要障礙是房地產經紀人和客戶之間無法建立信任,經紀人和經紀人之間也缺乏信任和合作精神,并進而指出:中國的房地產經紀行業發展到今天,在建立相互信任和合作精神這方面始終沒有大的改善。

現在我們把視野擴展一下,從二手經紀擴展到一手代理。

早在六七年前,開發商賣樓的模式就發生了重大變化,引入了“電商”的概念(說起來這個“電商”概念并不嚴謹,至少和其他行業所說的“電子商務”概念差別很大,但業內一直這么稱呼),其實就是通過互聯網平臺組織買房者到售樓現場,成交后開發商向平臺支付傭金——這和以前的開發商預先拿出營銷費用做廣告的經營模式不同。而這些平臺基本上就是以前開發商鋪廣告的渠道,也就是所謂房地產門戶網站(后來有些平面媒體也加入進來,但未能持續)。

這樣的“電商”模式繼續發展,形成了所謂“一二手聯動”模式,就是平臺把組織買房者的任務轉包給了眾多的二手中介公司,后者利用自己的終端優勢把原本打算購買二手房的客戶帶來開發商這里看樓。

一開始,這樣的“電商”模式和“一二手聯動”模式是能夠確保為開發商引流的平臺和中介收到傭金的,因為采用的是預付方式——通常的形式是所謂“預交x元抵y元”的形式,買房者在看樓之前就先在平臺這里交x元,等到簽約買房時,這筆x元可以抵扣y元房款,而y是數倍于x的。當然這完全是營銷策略,y和x之間的差價在開發商定價的時候已經考慮進去了,這樣做的實質就是平臺預收了一筆數額為x的傭金(如果最終未能買房,這筆錢是會如數退還的)。但后來監管部門明令禁止這樣的定價收款方式,電商這條路就堵死了。雖然一二手聯動模式還是繼續在做,但傭金就不能預收了,于是中介的傭金就沒那么有保障了——成交以后開發商何時支付中介應得的傭金(往往也是通過平臺或者一二手聯動的組織者)就要看開發商的心情了,開發商拖欠傭金幾乎是行內的普遍現象——也就是說,在一手房銷售環節同樣存在信用缺失的問題。

但是現在一些中介公司合作平臺的出現改變了這種現象:按照平臺的規則,加入合作平臺的中介公司不僅可以在平臺上進行二手房源的合作,而且如果參與銷售一手房的話,也必須是通過平臺資源共享的方式,不能在平臺以外參與一二手聯動,這相當于合作平臺在一定程度和范圍內壟斷了一二手聯動資源,這就有了跟開發商叫板的底氣:一是能找開發商要更高比例的傭金,二是能防止開發商欠傭——如果欠傭就不讓買房者上你的門、不跟你簽約。

這當然是防止了開發商欠傭,但另一方面,任何形式的壟斷在充分競爭的市場里面都應該是不被允許的。上個月的專欄也說到了二手房交易平臺正在發展中的壟斷趨勢,政府執法部門應該關注這些現象并及時依法采取措施。

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