城鎮老舊小區改造面臨的主要問題及處置建議

2019-12-10 10:07:55 中國房地產·綜合版 2019年11期

江勇

摘要:國務院總理李克強6月19日主持召開國務院常務會議,部署推進城鎮老舊小區改造,順應群眾期盼改善居住條件。為做好城鎮老舊小區改造工作,現就城鎮老舊小區的界定、改造的內容、改造面臨的主要問題及處置辦法進行簡要的探討。

關鍵詞:老舊小區改造;基礎設施;公共服務設施

中圖分類號:F293 獻標識碼:B

文章編號:1001-9138-(2019)11-0046-48 收稿日期:2019-09-12

1城鎮老舊小區的界定

目前,對城鎮老舊小區的界定眾說紛紜,國家也沒有統一的界定。結合長期舊城改造的實際經驗,筆者認為,城鎮老舊小區應當是建造時間比較長,市政配套設施老化,公共服務缺項等問題比較突出的居住小區,主要是2000年及之前修建的居住小區。

2城鎮小區改造的內容

2.1基礎設施改造

主要包括自來水、污水、雨水、消防用水、電力電信、燃氣等管線和設施設備的改造,人行道、車行道等道路工程的改造。

2.2公共服務設施改造

主要包括鋪裝地面,景觀照明,活動設施,無障礙設施,停車位,菜市場、超市等便民設施,安防設施等的改造。

2.3小區環境整治

主要包括景觀提升、垃圾分類收集、違章建筑及戶外廣告等的整治。

2.4房屋修繕

主要包括防雷、防水節能、墻體門窗等的修繕,加裝電梯,樓內管線及附屬設施整治,地下空間整治等。

3城鎮老舊小區改造面臨的主要問題及處置辦法

3.1配套政策問題

城鎮老舊小區改造涉及優先供地、規劃條件優化、稅費減免等問題,需要相關政策予以明確。建議有關部門加強調研,及時出臺相關政策,為城鎮老舊小區改造提供政策支撐。

3.2小區綜合改造與拆舊建新問題

有些小區由于修建的時間長、房屋結構老化、抵抗自然災害的能力差,安全隱患高,對這類小區如進行綜合改造非但沒有價值,反而還會增加安全隱患。對這類小區最好采取拆舊建新的辦法,整體予以拆除。因此,對城鎮老舊小區改造不能搞一刀切,建議在改造前搞好調查工作,科學分類。對確需整體拆除的,堅決采取拆舊建新的辦法。

3.3單個改造與成片改造問題

城鎮老舊小區較多,對此,是單個逐一改造還是成片統一改造?筆者認為,在條件許可的情況下,最好優先考慮成片整體改造,因為成片整體改造可集約用地,優化規劃條件,降低改造成本,同時最大程度提高小區品位,提升小區價值。建議在改造前做好調查摸底,對成片的城鎮老舊小區,做好菜市場、幼兒園、超市、醫院、養老設施等公共服務設施的選址、供地等調研工作。

3.4改造資金籌集問題

城鎮老舊小區較多,改造資金數額大,改造資金可從多方面籌集。筆者認為,改造資金可從5個方面籌集:一是政府財政資金補貼;二是金融機構貸款;三是社會資金投入;四是電力電信等管線單位投人;五是居民個人出資。對人行道、車行道等道路工程改造,景觀提升,垃圾分類收集,鋪裝地面,墻面整治,景觀照明,活動設施,無障礙設施,樓內管線及附屬設施整治,地下空間整治等純投入的部分,由財政補貼資金支出;對經營性的菜市場、幼兒園(公辦除外)、停車場、商場或超市、醫院(公辦除外)、養老服務機構等的修建費,可通過金融機構貸款或引進社會資金解決,用經營性收入償還貸款,用所有權或一定年限的經營權抵扣社會資金;對自來水、電力電信、燃氣等管線及配套設施的修繕,由管線單位出資;對加裝電梯、屋內部分的修繕費用,通過財政資金補貼大部分,居民個人出資小部分解決。

3.5統籌協調問題

城鎮老舊小區改造涉及住建、規劃與自然資源、水務、稅務、工商、城管、公園城市建設與城市更新、教育、電力電信、燃氣等部門,而且改造的時間長(初步估計3-5年),在改造中不可避免會出現相關單位推諉、扯皮等情況,為保障改造的順利推進,有必要成立統籌協調小組,市縣成立城鎮老舊小區改造領導小組,分管城鎮建設的副市長副縣長擔任小組組長,住建、規劃與自然資源、水務、稅務、工商、城管、城市建設與城市更新、教育等部門負責人為小組成員,小組辦公室設在住建部門,住建部門負責人擔任小組辦公室主任,負責小組的日常工作,重大問題報領導小組。同時建議城鎮老舊小區改造由屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體實施,住建部門進行業務指導,區(市)縣人民政府進行監督管理。

3.6居民自愿改造的問題

城鎮老舊小區改造涉及居民的切身利益,居民是否同意改造關系到小區改造是否啟動和改造是否順利進行,但因多方面原因,并非小區的所有居民都同意改造。因此筆者建議:在小區改造前,發動小區居民通過協商形成共識,積極參與小區改造,同時做好居民改造意愿的征詢工作,對多數居民不同意改造,或者提出更高改造要求的,除存在嚴重安全隱患,必須及時拆除的,可暫緩啟動改造。特別是居民對屋內改造不同意出資,不同意加裝電梯的,最好停止相關的改造工作。事后可加強宣傳教育,待居民都普遍同意改造時,方可啟動小區的改造。

3.7工程質量問題

城鎮老舊小區點多面廣,小區改造的質量直接影響到黨群關系和政府的形象,為防止權力尋租,切實保護廣大居民的合法權益,充分體現公開公平公正的原則,筆者建議:通過招投標的方式確定施工單位,同時采取工程監理。對因量小等原因不需要招投標或工程監理的,可組織居民代表進行監督,同時政府相關部門加強監管,必要時可采取新聞媒體監督,以確保工程改造質量。

3.8后續管理問題

城鎮老舊小區改造后,小區面貌煥然一新,居民生活質量得以提高,為更好更長久保持小區的良好環境,必須同步建立小區后續管理機制。筆者建議:社區(居委會)和街道辦事處(鄉鎮人民政府)加強宣傳和指導,協助小區成立小區業主委員會,制定小區管理規約及居民議事規則,同時增強居民購買服務的意識,最大可能引進物業公司,對小區物業進行有效管理。

此外,在改造過程中,要因地制宜,根據小區的實際情況確定改造方式和改造內容,不搞一刀切,必要時,可采取一小區一改造方案。

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